테스트

본글은 스킨 #1에 대한 테스트입니다.

개요[편집]

제1조(목적) 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.

일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 이를 위해 상가건물 임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.

• 임대차기간의 보장
• 차임연체에 따른 해지의 특례
• 차임이나 보증금의 증액의 제한
• 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
• 대항력의 부여
• 보증금의 우선변제권 인정
• 권리금 회수기회 보호 등

그 밖에, (상가건물의) 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다...라고 되어 있으나, 이 규정은 실무상 사문화되어 있다(제18조).

주택임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.

2. 소관 기관[편집]

• 입법부: 법제사법위원회
• 행정부: 법무부 (법무심의관실)

국토계획법, 건축법, 주택법 등 부동산 관련 법률들이 모두 국토교통부, 국토교통위원회 소관 법률인 것과 다르게 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법은 모두 법무부와 법제사법위원회 소관 법률이다. 그도 그럴 것이, 국토계획이라든지 건축행위를 조율하는 법률이 아니고 임대차라는 계약을 다루는 법이기 때문이다.

3. 적용범위[편집]

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

2018년 1월 26일 이후 체결되거나 갱신된 상가건물 임대차의 경우, 상가건물 임대차보호법은 보증금액이[3] 아래 금액 이하인 경우에만 전부 적용된다(영 제2조 제1항). 그 전에 체결되거나 갱신된 경우에 관해서는 대법원 인터넷등기소 사이트의 '소액임차인의 범위 안내'라는 메뉴에 상세히 나와 있으니 참고하면 편리하다.

지역	보증금액 한도
서울특별시	9억원
과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시	6억9천만원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시	5억4천만 원
그 밖의 지역	3억7천만 원

다만, 위 한도를 초과하는 상가건물 임대차라도 상가건물 임대차보호법 중 일부 규정은 적용되므로(법 제2조 제3항), 주의를 요한다.[4]

제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다. 제17조(미등기전세에의 준용) 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.

4. 내용[편집]

4.1. 상가건물임대차표준계약서[편집]

제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

이 규정은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용된다(법 제2조 제3항).

법무부에서 상가건물임대차표준계약서 서식을 만들었으므로, 이를 이용하면 편리하다.#

4.2. 임대차기간 및 계약의 갱신[편집]

제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.[5] ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

이 규정(다만, 제10조 제3항 단서 제외)은 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 적용된다(법 제2조 제3항).

또한, 이 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에도 적용한다(제13조 제1항).

그리고, 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위(代位)하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(같은 조 제2항).

제10조(계약갱신 요구 등) ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

이 규정은 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에도 적용한다(제13조 제1항).